Неважно, какое жилье Вы собираетесь купить — то ли квартира в новостройке, то ли вторичная недвижимость. В обоих случаях могут «работать» мошенники. Как выявить таких «профессионалов», правовые и документы — далее.
Проблемные застройки
В Украине незаконных новостроек много. А с ними и возмущенных инвесторов. Объекты растут, как грибы, деньги исчезают в неизвестном направлении. К примеру, в Киеве насчитывается более 60 проблемных застроек. В городе Льва — более 20. Одесса насчитывает около 10. Единичные случаи встречаются в Днепре и Харькове.
Для того, чтобы избежать проблем, а свои деньги вложить правильно, следует сделать следующие шаги.
Стоит обратить внимание на:
- цену;
- имидж застройщика, сколько он работает на рынке;
- количество введенных в эксплуатацию объектов, их историю;
- соответствует ли жилье определенному классу;
- нынешнее состояние уже готовых домов;
- документы (типы договоров), разрешения;
- отсутствие или наличие судебных исков против застройщика;
- финансовое состояние;
Только после тщательного анализа, можно принимать решения.
Вы пришли в отдел продаж. Что необходимо проверить на месте?
- документы компании, их регистрацию;
- лицензию на стройработы;
- документы, подтверждающие право на земельный участок;
- создание фонда финансирования (операции с недвижимостью);
- договор генерального подряда;
- проэкт застройки, должно быть одобрение со стороны архитекторов и строителей;
- предыдущие заключения договоров;
- техпаспорт застройки;
- разрешение на строительство или декларация.
Декларация применяется для I-III категорий сложности. Согласно разрешение для VI-V категорий. I категория применяется для строительства сараев, гаражей. II — для жилых домов (на 50 человек). III — строительства многоэтажек (50-300 жителей). IV — рассчитана на 300 человек и более. А вот V — более 400.
Как же проверить, соответствуют ли документы действительности? Просто! Это можно сделать на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Не лишним будет и проверить разрешения на сети газо-, водоснабжения, электросетей, водоотведения.
Об ограничении есть информация в Едином реестре судебных решений.
Для проверки лучше привлечь юриста. Он поймет, где реальные документы, а какие фальшивые. Нередко застройщик просит клиента оплатить разницу. Это означает, что фактически указана одна площадь, а в документах совсем другое. Так как вы сделали первый взнос, а дом еще не достроен, площадь квартиры может увеличиться или уменьшиться. Поэтому у Вас, по сути, нет выхода, придется дополнительные метры доплачивать.
Это нечестно со стороны застройщика, для Вас же — значительный удар по карману. Что же тогда делать? В таких случаях логично проконтролировать записи в договоре. В документе должна быть указана максимальная разница (до 2 кв. м.).
Существует мнение, что когда покупатель приходит через брокера — это гарантирует безопасность. Иногда и так. Но! Никогда нельзя быть уверенным в том, кто на первый взгляд добросовестный. А также «эффективный» в подходе к работе.
Деньги. Как правильно вложить?
Способы инвестирования.
- Фонд финансирования строительства (ФФС).
- Выпуск целевых облигаций.
- Институт совместного инвестирования.
- Фонд операций с недвижимостью.
Самыми популярными являются первые два способа. Однако и они не гарантируют отсутствие проблем.
Покупка-продажа имущественных прав. При заключении предварительного договора появляется возможность вернуть деньги. Рядом стоит договор купли-продажи. Положительная сторона — отсутствие посредников, простота схема покупки.
В общем, своевременную достройку здания ни один документ гарантировать не может.
Деньги можно принести как в кассу предприятия, так и в банк. Даже если существуют скидки — не стоит платить всю сумму. Документы у покупателя должны быть на руках. В договоре должна быть указана сумма оплаты. Сам же документ купли-продажи имущества должен быть заверенным, подписанный сторонами. Важным моментом является график платежей, так же, как и ключи от квартиры (неважно достроен дом или нет).
Стоит помнить, когда даже в договоре речь идет о возвращении средств, на практике это сделать практически нереально. Что же делать, когда инвестор передумал покупать, а деньги возвращать не хотят? Обычно предлагают перепродажу или переуступку.
Как не «прогореть» с выбором? Цены
В настоящее время существуют следующие классы жилья, такие как: эконом, комфорт, бизнес, премиум.
«Эконом». Иными словами, простые объекты. Могут быть расположены на окраинах города. Реже — у метро. В зданиях используются типовые проекты, планировки квартир, бюджетные строительные материалы. Инфраструктура скромная — детсад, спортивная площадка.
«Комфорт» — это уютные спальные районы, ближе к центру, рядом остановки. В таком классе ассортимент планировок больше. Территория закрыта, есть охрана. Кроме спортивных и детских площадок есть магазины, аптеки, салон.
«Бизнес». Дома и планирование уникальны. Стройматериалы от зарубежных производителей. На территории есть сквер, развита система безопасности (пропуска).
«Премиум». Находятся в исторической части города. Объектов много. Планирование уникальное. Инфраструктура развита.
В столице стоимость эконом-класса начинается от 13 000 грн за кв. м.. Средняя цена — 18 000-20 000 грн. В готовых домах за кв. м. — от 20 000. Ценовая политика по такому принципу касается любых классов жилья.
Важно! Если минимальная цена на 10-15% ниже, чем у конкурентов — это должно насторожить.
Документы, которые вправе требовать покупатель от владельца
Это касается покупки квартиры на вторичном рынке. Поэтому стоит проверить:
- паспорт и справку о присвоении ИИН;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности;
- договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства;
- решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на совершение сделки;
- справку из паспортного стола (форма 3 о количестве прописанных жильцов);
- экспертную оценку недвижимости;
- справку о возможных долги за коммунальные услуги;
- согласие члена семьи на продажу;
- разрешение опекунского совета.
Если Вам нужна помощь юристов, информацию о консультировании Вы можете получить на сайте.
