Перед тем, как заключать договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке, необходимо убедиться, что дело имеете с реальным покупателем. А процедура оформления является легальной. На что именно следует обратить внимание, в каких случаях налоги оплачивает продавец, а когда покупатель, каких документов требует соглашение — далее в статье.
Вторичная недвижимость. Что следует проверить?
1. Прежде всего, у продавца должно быть право собственности на квартиру. Оно же подтверждается свидетельством о праве собственности, договора купли-продажи, дарения и т. д.
Если квартира находится в совместной собственности, то стоит проверить, согласны ли совладельцы на продажу. Также это может быть супруг/супруга, когда квартира была приобретена в браке.
2. В случае несколькоразовой смены собственника, следует проследить законность перехода соответствующего права (существует риск недействительных сделок).
3. Соответствуют ли параметры квартиры действительности. В техническом паспорте должны быть указаны перепланировки. Иначе — такая незаконность может стать для нового владельца настоящей проблемой.
4. В Государственном реестре необходимо проверить отсутствие судебных решений. Важно обратить внимание, отсутствуют ли коммунальные долги на момент заключения договора. А также, есть ли зарегистрированные в квартире лица, особенно дети.
5. Объектом купли-продажи является квартира, а не имущественные на нее права. Об этом стоит помнить, ведь на сегодня существуют многоэтажки, которые даже не обслуживаются. При этом права собственности на квартиры не оформлены. Это связано с тем, что есть нарушения при отводе земельного участка под строительство или нарушения строительных норм.
В таком случае для покупателя существует риск получить квартиру, так и не оформив право собственности. По покупке имущественных прав, то это возможно сделать только при первичной продаже недвижимости, когда произошла замена инвестора при строительстве.
Расчет в валюте. Как поступить, когда это требование?
Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. После того, как предоставляется доступ нотариусом в Госреестр прав на недвижимость, нотариальное заверение и госрегистрацию можно провести у нотариуса по месту нахождения (регистрации) квартиры или по месту регистрации одной из сторон (ЗУ «О нотариате», ст. 55).
О проведении расчетов по соответствующему договору, следует знать, что физические лица должны осуществлять расчеты более чем на 50 тыс. грн. Это можно сделать, перечислив деньги с текущего на текущий счет.
Исходя из этого, необходимо, чтобы и у покупателя, и продавца был банковский счет. Чтобы избежать этой необходимости, в договоре следует прописать рассрочку оплаты. А общую стоимость суммы разбить частями до 50 тыс. грн.
Каждая оплата должна подтверждаться в виде расписки или нотариально заверенного заявления от продавца о полученных средств.
По валюте, то в договоре купли-продажи важно указать гривну и возможность ее корректировки с привязкой к курсу необходимой валюты и учетом самого курса, который сопровождается сторонами. Это — курс НБУ, межбанк, конкретный банк (указывается наименование и официальный сайт).
Налоги. Когда платит продавец, а когда покупатель?
Продавец платит:
- государственная пошлина 1% от цены объекта (не ниже оценочной стоимости недвижимости);
- налог на доходы физических лиц-резидентов — 5% (для нерезидентов — 15%) от стоимости недвижимости, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет. Это условие не распространяется на объекты, полученные по наследству и если это первая продажа этого года;
- военный сбор — 1,5%, только в случае уплаты налога на доходы физ. лиз. В Декрете Кабмина «О государственной пошлине» указанны лица, которые освобождаются от уплаты госпошлины (ст. 4).
Покупатель должен оплатить:
- сбор на обязательное пенсионное страхование 1% (стороны должны согласовать, кто и какие расходы будут нести, нередко стоимость недвижимости растет на стоимость налогов, которые необходимо заплатить). За проведение государственной регистрации о праве собственности на недвижимость необходимо заплатить (от 0,1 до 5 прожиточных минимумов, зависит от срока регистрации, ст. 34 ЗУ).
Необходимые документы при заключении сделки
Для продавца:
- паспорт и идентификационный код;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество (получает нотариус)
форма 3 из ЖЭКа, о зарегистрированных лицах; - документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги (если недвижимость приобретена в браке);
- экспертная денежная оценка недвижимости.
Для покупателя:
- паспорт и идентификационный код;
- при проведении расчетов по договору купли-продажи недвижимости через банк, банк запросит документы, подтверждающие получение доходов на сумму более 150 000,00 грн.
Информацию о консультировании Вы можете получить на странице Жилищное право.
